Affitti brevi, arriva la stretta dell’Europa? Ecco dove potrebbero scattare nuove limitazioni

Chi possiede una seconda casa e la affitta ai turisti dovrà fare i conti con un’Europa sempre più attenta agli effetti delle locazioni brevi sul mercato immobiliare.

La Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta che punta ad affrontare uno dei problemi diventati più urgenti in numerose città europee: trovare una casa a un prezzo sostenibile.

E inevitabilmente sotto osservazione finiscono anche gli appartamenti destinati agli affitti turistici.

Questo significa che Bruxelles vuole vietare Airbnb, case vacanza e locazioni di pochi giorni?

No.

La novità è più articolata e riguarda soprattutto quelle città, quartieri e località turistiche nelle quali la pressione sul mercato immobiliare è diventata particolarmente elevata.

Il punto non è vietare gli affitti brevi ovunque

La Commissione non propone una limitazione generalizzata valida indistintamente da Palermo a Milano, da Roma a Parigi o Barcellona.

Il nuovo sistema ruota attorno a un principio differente: prima bisogna dimostrare che in una determinata zona esiste realmente una situazione di stress abitativo.

Solo a quel punto le autorità competenti potranno valutare eventuali interventi.

Questo significa che la situazione di una grande città turistica potrebbe essere trattata diversamente da quella di un piccolo Comune nel quale non esiste una particolare difficoltà nel trovare abitazioni.

Quando una zona può essere considerata sotto pressione

Per individuare le aree problematiche non dovrebbe essere sufficiente affermare che gli affitti sono diventati troppo cari.

Dovranno essere utilizzati indicatori e dati che permettano di valutare concretamente la situazione.

Tra gli elementi da considerare possono esserci il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi, l’andamento dei costi nel tempo, la disponibilità di immobili e il rapporto tra domanda e offerta.

A questi fattori si aggiunge proprio la presenza degli affitti di breve durata, quando il fenomeno assume dimensioni tali da incidere sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni destinate a chi vive stabilmente nel territorio.

Cosa potrebbe succedere nelle città più turistiche

È facile capire perché il tema interessi soprattutto le destinazioni con grandi flussi turistici.

Immaginiamo un quartiere nel quale una quota crescente degli appartamenti viene progressivamente sottratta alle locazioni tradizionali per essere proposta ai visitatori per due, tre o cinque notti.

Per il proprietario può essere economicamente conveniente.

Per il turista aumenta l’offerta ricettiva.

Ma se il fenomeno raggiunge determinate dimensioni, può diminuire il numero di abitazioni disponibili per residenti, studenti e lavoratori.

È proprio in situazioni del genere che un’amministrazione potrebbe ritenere necessario intervenire.

Le città potrebbero avere più strumenti, ma dovranno motivare le decisioni

Questo è uno degli aspetti centrali della proposta.

Un Comune o un’altra autorità competente non dovrebbe poter introdurre una restrizione semplicemente sostenendo che gli affitti turistici sono troppi.

L’intervento dovrà essere giustificato.

Le misure dovranno essere fondate su dati, collegate al problema individuato e rispettare criteri di necessità e proporzionalità.

In sostanza, se gli affitti brevi vengono indicati come una delle cause della difficoltà abitativa, bisognerà dimostrare che in quella determinata area esiste effettivamente una relazione con il problema.

Non tutte le case vacanza sono quindi destinate ad avere le stesse regole

Ed è probabilmente questo l’aspetto che interesserà maggiormente i proprietari.

La direzione europea non sembra essere quella di applicare una sola regola indistintamente a ogni territorio.

Potremmo invece trovarci davanti a regole sempre più legate alla situazione abitativa locale.

Un appartamento destinato alle locazioni turistiche in una zona dove l’offerta di abitazioni è sufficiente potrebbe trovarsi in una situazione molto diversa da un immobile collocato nel centro di una città dove residenti e lavoratori faticano a trovare casa.

La politica sulla casa resta nelle mani degli Stati e dei territori

L’Europa non sostituisce automaticamente governi, Regioni e Comuni nelle politiche abitative.

Le competenze rimangono distribuite tra i diversi livelli istituzionali.

Il nuovo quadro europeo punta soprattutto a creare criteri più chiari e maggiore certezza giuridica quando un’autorità decide di intervenire.

È un passaggio importante perché il problema degli affitti brevi ha già prodotto negli ultimi anni decisioni molto differenti tra le principali destinazioni turistiche europee.

Perché gli affitti brevi sono diventati un problema europeo

Dietro la discussione c’è una questione molto più grande del turismo.

In numerose zone d’Europa la casa è diventata troppo cara rispetto alle possibilità economiche di chi deve abitarla.

Negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono cresciuti mediamente di oltre il 60%, mentre gli affitti hanno registrato un aumento superiore al 20%, secondo i dati richiamati dalla Commissione nel quadro delle proprie iniziative sull’abitare accessibile.

Il problema riguarda giovani, famiglie, studenti e lavoratori che spesso devono destinare una parte sempre maggiore del proprio reddito alla casa.

Ed è particolarmente evidente nelle città dove alla domanda residenziale si aggiunge quella turistica.

Ma gli affitti brevi non sono l’unica causa

Sarebbe però sbagliato attribuire tutta la crisi abitativa alle case vacanza.

La disponibilità di abitazioni dipende da molti fattori: nuove costruzioni, immobili inutilizzati, costi, procedure urbanistiche, investimenti, crescita della popolazione e capacità del mercato di rispondere alla domanda.

Per questo l’iniziativa europea non riguarda soltanto le locazioni turistiche.

L’obiettivo più ampio è aumentare la disponibilità di abitazioni accessibili, favorire nuovi investimenti e utilizzare meglio il patrimonio immobiliare esistente.

Limitare gli affitti brevi, dove necessario, rappresenterebbe quindi soltanto uno degli strumenti disponibili.

Cosa deve sapere oggi chi affitta una casa ai turisti

La prima cosa da chiarire è che non scatta da un giorno all’altro un nuovo divieto europeo.

L’Affordable Housing Act presentato dalla Commissione è una proposta e deve seguire il proprio percorso legislativo.

Inoltre, eventuali restrizioni continueranno a dipendere dalle decisioni delle autorità competenti e dalle caratteristiche del territorio.

Per il proprietario, però, il segnale politico è evidente.

L’Europa vuole rendere più semplice individuare le zone dove l’emergenza abitativa è particolarmente grave e offrire un quadro più definito per intervenire quando determinati utilizzi degli immobili aggravano il problema.

La vera novità potrebbe essere questa

Per anni la discussione sugli affitti brevi è stata impostata quasi sempre nello stesso modo: vietarli oppure lasciarli liberi?

Il nuovo approccio europeo prova a spostare la domanda.

Non più soltanto “quanti affitti brevi ci sono?”, ma “quale effetto producono sulla possibilità di trovare casa in quella specifica zona?”

Se l’impatto è significativo e documentato, potranno essere giustificate misure più incisive.

Se quella pressione non esiste, sarà più difficile motivare una restrizione.

Per chi possiede una casa vacanza, quindi, il futuro potrebbe dipendere sempre meno da una regola valida per tutti e sempre più dall’indirizzo nel quale si trova l’immobile.